セットバックとは？測量が重要な理由を分かりやすく解説
土地や建物の建て替え、購入、相続の場面で、突然こんなことを言われた経験はありませんか？
「この土地、セットバックが必要ですね」
言葉は聞いたことがあっても、セットバックって結局なに？どれくらい土地が減るの？
測量は必須なの？誰に相談すればいいの？と、不安や疑問を感じる方がほとんどです。
実際、セットバックは「測量」を正しく行わないと判断できない制度であり、ここを曖昧にしたまま進めると、後々大きなトラブルにつながることもあります。
- セットバックの基本
- なぜ測量が重要なのか
- よくある失敗例
- BASE ONEが大切にしている考え方
を、できるだけ分かりやすく解説します。
１．セットバックとは？
セットバックとは、前面道路の幅が建築基準法上の基準（原則4m）に満たない場合、 将来の道路拡幅のために敷地を後退させることをいいます。
特に多いのが、いわゆる「2項道路」に接する土地です。
2項道路とは・・・
「昔から使われているけれど、幅が狭い道路」
と考えていただくとイメージしやすいです。
ポイント
- 建物を建てる・建て替える際に影響する
- 土地の面積・建築可能な大きさが変わる
- 将来の売却や相続にも関係する
つまり、
セットバックは土地の価値に直結する重要な要素です。
２．なぜセットバックに「測量」が不可欠なのか
結論から言うと、正確な位置・距離・面積を数値で確定する必要があるからです。
セットバックでは、
- 現在の道路幅員は何mか
- 境界線はどこにあるのか
- どこからどこまで後退するのか
- セットバック後の敷地面積はいくらになるのか
これらを感覚や目視ではなく、測量図として明確にする必要があります。
ここを担うのが、
土地と境界の専門家である土地家屋調査士です。
３．セットバックでよくある誤解とトラブル
「役所が全部決めてくれると思っていた」
→ 道路の種別判断は役所ですが、境界確定や後退ラインの図面作成は民間の測量が必要です。
「建築会社に任せておけば大丈夫」
→ 実際には、測量・境界が未確定で工事が止まるケースは少なくありません。
「土地が少し減るだけだと思っていた」
→ 測ってみたら想定以上に建物が小さくなることもあります。
４．測量を後回しにすると起こりやすい問題
- 建築確認がスムーズに下りない
- プラン変更で余計な設計費がかかる
- 隣地との境界トラブル
- 売却・相続時に再測量が必要になる
BASE ONEにご相談いただく中でも、「もっと早く測っておけばよかった」というお声は非常に多いです。
５．セットバック測量の一般的な流れ
- 役所で道路種別・条件を調査
- 現地測量（道路・敷地・構造物）
- 必要に応じて境界立会い
- セットバックラインの確定
- 図面作成・行政協議
※ 土地条件によって内容・期間は変わります。
６．費用や期間について
条件により異なりますが、
- 期間：1週間～1か月程度
- 費用：数万円～十万円前後
が目安です。
７．まとめ
■セットバックは土地の価値に関わる重要事項
- 測量なしでは正確な判断はできない
- 早めの相談が、結果的に安心とコスト削減につながる
「まだ検討段階だから」
「建てるか決まっていないから」
そういう段階こそ、一度きちんと整理することが重要です。
８．セットバック・測量の相談ならBASE ONEへ
土地や建物のことで、
- どこに聞けばいいか分からない
- こんなこと聞いていいのかな
- 専門用語が苦手
そんな方こそ、お気軽にご相談ください。
話しやすく、頼みやすく、分かりやすく。
それが、土地家屋調査士法人 BASE ONEの理念です。
土地家屋調査士法人 BASE ONE（旧 ハヤシ登記測量事務所）
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